房地产市场是否存在硬着陆风险

当前中国不存在全局性房地产泡沫，但部分热点地区存在明显泡沫。在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的背景下，房地产需求空间仍然很大，商业银行仍应将房地产市场作为重要业务领域之一，但要密切关注由于各种不可预期因素引发的房地产市场短期大幅波动带来的风险。

对中国房地产泡沫情况的分析和判断

判断房地产领域是否存在泡沫问题，国际上常用一些指标包括租售比、房价收入比、住房空置率、住房可支付性指数等来判断。根据数据的可得性和方法的科学性，本文选取房价收入比和住房租售比两个指标来对中国房地产泡沫进行判断。

（一）基于房价收入比判断，当前中国不存在全局性的房地产泡沫，但热点地区存在明显泡沫。

1.判断标准。房价收入比一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍，其具有计算简便、含义直观的特点，但最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。

很长一段时间里，中国学者经常引用世界银行的“4至6倍”作为房价合理区间的“国际标准”。房地产十大品牌事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。世界银行曾在全球调查了96个国家，房价收入比平均为8.4，其中，最大值为30，最小值为0.8，而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。

我们认为，评价一个城市的房价水平是否合理，不宜用一个国家或地区的房价收入比去评估另一个国家或地区的房价收入比，而应根据特定区域房价收入比的多年均值作为评价房价水平是否合理的标准。一旦房价收入比突然较多地偏离多年均值，则通常预示着短期内房价出现了异常变化。

2.判断结论：中国不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等热点地区存在明显泡沫。

1997年以来，全国城镇的房价收入比均值为8.4倍，2011年的房价收入比为7.4倍，创1997年以来的新低。用房价收入比指标衡量，从全国范围来看，目前全国城镇新建商品房的销售均价是有收入水平支撑的，房价总体水平尚处于合理范围之内，目前全国城镇房价不存在全局性泡沫。

虽然用房价收入比指标衡量，全国的房价水平尚处于正常范围内，但必须看到，房地产市场是典型的区域性市场，用房价收入比指标来衡量北京、上海、海南等部分热点城市的房价，可以发现这些城市的房价收入比显著高于其历史均值水平，房地产泡沫较为明显。以北京为例，1999-2006年，北京市房价收入比均值为13.6倍。从2007年开始，北京的房价收入比快速上升。其中，2010年北京的房价收入比高达24.1倍，为1999年以来的最高水平。2011年北京市的房价收入比回落到19.3倍，但仍显著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房价仍需进一步向合理水平回归。

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